Массовый сегмент завладевает рынком
Москва, в тучные годы возомнившая себя городом для богатых, сдает позиции и все больше ориентируется на «обычного» покупателя. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», в столице сегодня реализуется 21 855 квартир массового сегмента (около 1,260 млн кв. м). Это 45% от общего объема рынка (без учета апартаментов) - 14 проектов экономкласса и 69 проектов комфорткласса.
Сопоставимые цифры по старой Москве и у Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», участника партнерской сети CBRE, - порядка 20 740 квартир и доля в суммарном объеме предложения - 54%. Можно говорить о том, что «жилье для народа» в столице занимает половину рынка.
Московская область еще демократичнее, здесь, по словам Литинецкой, массовый сегмент представлен 55 800 квартирами, то есть 93% от общего объема подмосковного рынка новостроек. Похожую оценку дает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: в зоне до 15 км от МКАД реализуется 182 проекта экономкласса, что составляет 90% в общей структуре предложения.
В Новой Москве в активной продаже сейчас присутствует более 30 строек, из них к «народному» сегменту можно отнести примерно два десятка объектов (данные RealSearch.Ru) - две трети рынка.
Ценовой штиль способствует спокойному выбору
Анализируя ценовую динамику за последний год, большинство экспертов подводит нас к выводу о более-менее устойчивом рынке, хотя не без явных просадок, зафиксированных «на местах».
В «старой» Москве средневзвешенная стоимость квадратного метра в массовом сегменте за год практически не изменилась, отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». Но в разрезе по классам видна динамика: в классе «эконом» данный показатель снизился за год на 9,5% до 133,2 тыс. руб./кв. м. в комфортклассе – увеличился на 3% до 166 тыс. руб./кв. м
Другие эксперты отмечают небольшой годовой рост - 2,3-2,5 %. По оценке Натальи Шаталиной («МИЭЛЬ-Новостройки»), это колебание вызвано структурными изменениями – преобладают проекты на средней стадии строительной готовности и выше, год назад проектов на начальной стадии было больше.
В Подмосковье, по определению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), царит ценовой «штиль». Средняя стоимость «квадрата» составляет порядка 86 800 тыс. рублей, что всего на 0,5% ниже, чем год назад (87 200 рублей). Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»), наоборот, отмечает примерно такую же корректировку вверх - в зоне до 15 км от МКАД средневзвешенная цена составляет 84,1 тыс. руб. за кв.м, а год назад это показатель был немного ниже – 83,5 тыс. руб. за кв.м
Однако у риелторов, работающих в городах ближайшего Подмосковья, данные более тревожные. Так
Вера Ларионова (генеральный директор, агентство недвижимости «Мегаполис-Сервис» Мытищи), сообщает, что в городе с октября 2016 года по октябрь 2017 проседание цен на квартиры в новостройках составило порядка 10-12%. Ларионова связывает это и с тем, что в городе много невостребованных готовых и уже сданных в эксплуатацию квартир, и с низкой покупательской способностью населения. «Как итог – на сегодня стоимость квартир в уже готовых домах фактически равна той, с которой начинался старт продаж на нулевом этапе», - утверждает эксперт. Аналогично оценивает ситуацию, но в другом городе – Реутове - Ольга Касимова, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Реутов. Здесь за год цены в новостройках в целом снизились на 10%.
В Новой Москве, по мнению аналитиков компании «Метриум Групп», цены тяготеют к стагнации. В среднем метр стоит 101 100 рублей.
Москва: у МКАД и за МКАД
В поисках дешевых московских новостроек первым делом нужно изучить «Замкадье» - районы Солнцево, Южное и Северное Бутово, Некрасовку, Косино-Ухтомский, Северный, Митино. А также районы внутри МКАД – на «промышленном» юго-востоке: Люблино, Марьино, Рязанский.
По своим качественным характеристикам бюджетные новостройки ничем не хуже других, более того, как поясняет директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева, они сегодня предлагают презентабельные входные группы, продуманную концепцию общественных пространств, интересные фасадные решения. Правда, транспортная доступность многих таких проектов оставляет желать лучшего - часто до метро далеко, зато застройщики, «угнетенные» высокой конкуренцией, в проектах, расположение которых не очень удачно, вынуждены устанавливать минимальные цены, отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Самые доступные однокомнатные квартиры, по словам Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), представлены в ЖК «Некрасовка» - квартира площадью 32,3 кв. м стоит 3,5 млн руб. Дома в «Некрасовке» построены. ЖК «Северный» (Алтуфьевский район), где строительство завершается, «однушка» метражом 33,3 предлагается за 3,6 млн руб. В ЖК «Домашний» (Марьино) однокомнатную квартиру с минимальной площадью 29,9 кв. м можно купить за 3,9 млн руб. на начальной стадии строительства.
В тех же жилых комплексах можно найти и самые доступные «двушки». При этом в ЖК «Северный» и «Некрасовка» можно уложиться в бюджет до 5 млн рублей (4,905 млн и 4,910 млн за объекты метражом 42,9 и 55,8 кв. м соответственно). Немногим более 5 млн стоят двухкомнатные квартиры в ЖК «На Дмитровском, 169» (лот площадью в 58,1 кв. м предлагается за 5,308 млн). Комплекс сдан в эксплуатацию.
Наиболее доступные трехкомнатные квартиры метражом от 74,8 кв. м есть в ЖК «Некрасовка», их стоимость начинается от 6,290 млн рублей. Кстати, по расчетам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), средняя стоимость «трешки» в целом по массовому сегменту Москвы - 12,5 млн рублей, то есть в почти в два раза дороже объекта в ЖК «Некрасовка».
Подмосковье: необязательно забираться далеко
Среди городов Московской области с самым бюджетным предложением на первичном рынке генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина выделяет Подольск (54,7 тыс. руб. за кв. м), Лобню (64,9 тыс. руб. за кв. м), Домодедово (66 тыс. руб. за кв. м), Дзержинский (68,5 тыс. руб. за кв. м), Железнодорожный (71,3 тыс. руб. за кв. м).
Владимир Каширцев («Азбука Жилья»), оперируя другим параметром - наименьшим средним уровнем стоимости квартиры, - называет Домодедово (2,92 млн руб.), Ивантеевку (3,3 млн руб.) и Щелково (3,46 млн руб.).
В целом же в городах Подмосковья выбор предложения в новостройках очень широко, поэтому, с точки зрения Татьяны Подкидышевой («НДВ-Недвижимость»), даже в непосредственной близости от МКАД (до 2 км) можно стать обладателем очень доступных вариантов жилья – в частности студий за 2-2,5 млн рублей.
Плюс комната за «те же деньги». Трудно, но можно
Эксперты рынка не устают повторять – сегодня «за те же деньги» покупатель может получить продукт «на класс выше». То есть за ту же самую сумму, за которую вчера можно было купить квартиру, допустим, в скромном экономе, вы сегодня можете рассчитывать уже на класс «комфорт». А можно ли сегодня, условно говоря, взять квартиру на комнату больше? Может ли человек, год назад копивший деньги на однокомнатную квартиру, купить двухкомнатную?
В Москве - не факт, считает Кирилл Игнахин, гендиректор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Если, конечно, вы не хотите жертвовать транспортной доступностью и инфраструктурным наполнением проекта.
А вот риелторы, работающие в Подмосковье, считают, что операция «плюс комната» с небольшой доплатой вполне реальна. «В октябре 2016 года хорошие однокомнатные новые квартиры в Реутове стоили порядка 5 300 000-5 500 000 руб., и те, кто еще год назад отложили деньги или положили их на год на депозит, пусть и под небольшой процент, сегодня вполне смогут подобрать приличную двухкомнатную квартиру. Разве что общая площадь в отдельных случаях без доплат может быть меньше ожидаемой», - говорит Ольга Касимова (АН «Мегаполис-Сервис» г. Реутов).
Вера Ларионова (агентство недвижимости «Мегаполис-Сервис» Мытищи) утверждает, что в Мытищах много невостребованных готовых и уже сданных в эксплуатацию квартир, их стоимость фактически равна той, с которой стартовали продажи на нулевом этапе. Вместо «однушки» можно подобрать себе «двушку» с помощью ипотеки, и сумма займа, пусть и немного большего, чем планировалось оформлять год назад, с учетом нынешней доступности ипотеки и общего снижения цен не будет неподъемной.
Резюме
Цены на новостройки массового сегмента почти дошли до нижней точки; сегодня действительно можно приобрести квартиру по цене хорошего автомобиля - без особых преувеличений. Не надо ждать, что жилье опустится в цене до уровня велосипеда. Хотя в дальнейшем еще подешеветь может ипотека. Но как поделился своим видением один из экспертов рынка, поставив себя на место покупателя: «Я бы сейчас покупал. Взял бы ипотеку, а года через два перекредитовался бы по более низкой ставке».
Октябрь 2017 года
Источник: Индикаторы Рынка Недвижимости -
https://www.irn.ru/articles/39977.html
Фото: 0177.ru
